Den richtigen Grundpreis für deine Ferienwohnung festlegen: In 4 Schritten zur Kalkulation

„Was nehmen die anderen?“ ist die häufigste Art, einen Preis festzulegen. Das ist ein Anfang, aber kein Plan. Wer nicht weiß, was eine Nacht ihn selbst kostet, merkt erst am Jahresende, ob sich die Vermietung gelohnt hat.

Schritt 1: Deine Kosten pro Jahr

Schreib auf, was die Wohnung im Jahr kostet, egal ob sie belegt ist oder nicht:

• Miete oder Finanzierung, Nebenkosten, Strom, Internet
• Versicherungen, ggf. Rundfunkbeitrag, Software (z. B. Channel-Manager)
• Rücklagen für Reparaturen und Neuanschaffungen
• Steuerberater, Gebühren, Marketing

Das sind deine Fixkosten.

Schritt 2: Kosten pro Aufenthalt und Provision

Dazu kommen Kosten, die bei jeder Buchung anfallen:

• Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial
• Zeit für Übergabe und Kommunikation, wenn du sie nicht selbst erledigst

Und die Provision der Plattform, die vom Übernachtungspreis abgeht. Wie hoch sie bei dir ist, steht in deinen Abrechnungen. Mehr dazu in Direktbuchungen für Ferienwohnungen.

Schritt 3: Der Mindestpreis

Schätze ehrlich, wie viele Nächte im Jahr du vermietest, zum Beispiel aus dem letzten Jahr. Dann:

1. Fixkosten ÷ erwartete Nächte = Fixkostenanteil pro Nacht
2. Kosten pro Aufenthalt ÷ durchschnittliche Aufenthaltsdauer = Aufenthaltskosten pro Nacht
3. Beides addieren und die Provision aufschlagen

Das Ergebnis ist dein Mindestpreis. Darunter verlierst du mit jeder Nacht Geld. Er ist keine Empfehlung, sondern deine Untergrenze, auch für Last-Minute-Rabatte.

Ein Rechenbeispiel mit runden Zahlen: Bei 9.000 € Fixkosten und 180 vermieteten Nächten entfallen 50 € pro Nacht auf die Fixkosten. Kostet ein Aufenthalt 60 € für Reinigung und Wäsche und bleiben Gäste im Schnitt drei Nächte, kommen 20 € pro Nacht dazu. Ohne Provision liegt der Mindestpreis also bei 70 € pro Nacht.

Schritt 4: Der Blick auf den Markt

Jetzt erst lohnt der Vergleich. Such auf Airbnb und Booking.com nach Unterkünften, die deiner wirklich ähneln: gleiche Gästezahl, ähnliche Lage, ähnliche Ausstattung und Bewertungen. Notiere die Preise für einen Dienstag und einen Samstag in der Haupt- und in der Nebensaison.

Daraus ergibt sich dein Grundpreis: der Preis für eine normale Nacht in einer normalen Woche. Er liegt über deinem Mindestpreis und in der Spanne vergleichbarer Unterkünfte. Hast du Bewertungen und Ausstattung, die besser sind als der Durchschnitt, darf er auch darüber liegen.

Liegt der Marktpreis dauerhaft unter deinem Mindestpreis, ist das ein wichtiges Signal: Dann helfen keine Rabatte, sondern nur niedrigere Kosten, mehr Nächte oder ein besseres Angebot.

Vom Grundpreis zum Preiskalender

Der Grundpreis ist der Ausgangspunkt. Von ihm aus passt du an:

• Saison: Aufschläge in der Hauptsaison und zu Ferien, Abschläge in der Nebensaison
• Wochentage: Wochenenden teurer, Wochenmitte etwas günstiger. Mehr in Unter der Woche leer?
• Ereignisse: Messen, Konzerte, Feiertage
• Kurzfristigkeit: freie Nächte kurz vorher leicht rabattieren, aber nie unter den Mindestpreis

Wie das im Alltag funktioniert, steht in Dynamische Preise für Ferienwohnungen.

Häufige Fragen

Wie oft sollte ich meinen Grundpreis überprüfen?

Einmal im Jahr gründlich, wenn die Kosten und die Belegung des Vorjahres feststehen, und zusätzlich, wenn sich etwas Großes ändert, etwa die Nebenkosten oder die Zahl ähnlicher Unterkünfte in deinem Ort.

Soll ich die Reinigungsgebühr in den Preis einrechnen?

Beides ist möglich. Eine hohe separate Reinigungsgebühr macht kurze Aufenthalte teuer, und Plattformen, die den Gesamtpreis anzeigen, machen sie für Gäste sofort sichtbar. Wer viele kurze Buchungen hat, fährt oft besser mit einer moderaten Gebühr und einem etwas höheren Übernachtungspreis.

Was mache ich, wenn ähnliche Wohnungen viel günstiger sind?

Prüf zuerst, ob sie wirklich vergleichbar sind. Sind sie es, hast du zwei Wege: das Angebot so verbessern, dass der höhere Preis gerechtfertigt ist, oder die Kosten senken. Dauerhaft unter dem eigenen Mindestpreis zu vermieten, ist keine Lösung.